住户暂放公共部分物品遗失管理公司是否有责任

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住户暂放公共部分物品遗失管理公司是否有责任

2007-6-7 　文章来源：厦门住总物业　录入：管理员

某出租公寓发生一起租户暂存于后楼梯前方的一箱私人物品，被管理公司视为垃圾处理的事件。物主要求管理公司赔偿2万元，到底管理公司是否应负责任？

案情介绍：
　　物主为该出租公寓租客，两夫妻租住一个面积约120平方的单元，在其搬入该单元时，由于男租户到外地出差，物业管理公司派员协助女租户搬运行李。在整理其个人物件时，女租户向管理公司员工提出要求，因有一箱私人物品，包括一些公司档案资料、小花瓶及电脑软盘等不方便放于单元内，希望能暂时摆放于公共走廊通往后楼梯的前室。当时管理处员工表示该处为公共部位，亦属于消防通道，不能搬放任何物件，但做出通融最多可摆放一星期。女租户遂将该纸箱物品用封条封好，在纸箱外写上租户单元号，以示识别。
　　一星期很快便过去，该箱物品仍旧放于原位，物业管理公司员工亦未向租户跟进将物品搬离事宜。约一个月后的某一天，物业公司经理作出对大楼整体公共部位什物进行处理的安排，要求保安员在巡视的同时对违例弃置在公共部分什物进行清点，然后在第二天安排清洁工将所有什物作为垃圾处理，当然，上述的一箱物件亦在处理之列。
　　据保安员检查时所见，该箱物品在其巡视时已呈曾被人打开过的状态，箱内的东西曾被人翻过，文件及电脑软盘被弃置于地上，因此并未考虑到这是一箱有用的物件，也未特别向物主提出收回的要求。　　三天后，物主发现其物品丢失，向管理公司投诉，管理公司在接到投诉后，立即到垃圾房寻找但未果。

物主索赔要求：
　　（一）物业管理公司在明知及已批准的情况下擅自将其财产处理，须负全责；
　　（二）由于其物品被盗（遗失），认为大楼保安有问题，令业主感到不安全；
　　（三）由于管理公司失职，因此拒付租金及管理费；
　　（四）要求物业管理公司赔偿其损失，人民币二万元。

物业公司辩词：
　　（一）公司员工只同意业主临时存放一周，并无同意其长期存放；
　　（二）存放地点为消防紧急走通道，不应摆放任何物件，造成通道不畅通；
　　（三）管理公司有权依法处理公共部分违例什物；
　　（四）后楼梯属公共部分，无证据证明其物件被翻开是由非法闯入者造成；
　　（五）综合上述各点，管理公司并非失职，以此作为拒付租金及管理费的理由视为不合理；
　　（六）这箱失去的物品对物主而言可能是有价值，但对外人而言不一定是有价值的东西；
　　（七）租户应知道如此贵重价值的东西不应随便放于公共部分；
　　（八）其租住的单元面积120多平方，不可能无处容纳一个小纸皮箱；
　　（九）既然责任不在管理公司，要求赔偿完全不合理。

法理分析：
　　（一）管理公司员工不应同意物主将其私人物品暂放于公共地方，此举根本不能保证其物品的安全，更是严重违反了消防条例的规定；
　　（二）管理公司员工代表了管理公司的行为，管理公司不能说这是纯粹为员工的行为过失；
　　（三）客人有类似要求应以书面形式向管理公司提出，然后由管理公司经理作出书面的答复；
　　（四）管理公司在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限过后才作出处理；
　　（五）上文中管理公司所作出的回应基本合理；
　　（六）物主违法在先，应自行负大部分责任。

法院判决：
　　物主对管理处的答复不满意，向法院提出诉讼，经法院调解后物主同意撤回起诉，法院判令其全额支付所欠的租金及管理费。

案件点评：
　　日常物业管理中遇到的大多数是一些看似鸡毛蒜皮的小事，但是实际上小事不小，一个环节上的轻微疏忽，往往都可能铸成难以弥补的大错，为管理带来不必要的麻烦，所以要求管理者必须事事用心、事事精心。

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